螃蟹在剥我的壳
2024-09-19 09:44
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開發貸是銀行向房地產項目公司提供的貸款，是銀行和項目公司之間1對1的（不可跨地域，抵押必須1對1，這是和信托融資一個很主要的區別），也就是說抵押物必須是這個項目的土地。
一、政策監管要求
四證齊全且滿足銀行最低自有資本金要求：25%-30%的自有資金投入，項目專款專用，用土地及在建工程抵押。
二、基本貸款要求
項目公司股東具備一定項目開發經驗，母公司規模大、信用高，利息就低，額度就大。說來說去還是規模，規模是毒藥，吃瞭戒不掉。貸款額度：土地及在建工程抵押額度，基本就是土地7折或者總投6折，取兩者較低值。貸款利率：在基本利率基礎上上浮，通常上浮也在20%左右。
三、銀行審查核心條件
項目操盤方的開發能力，能不能建起來；項目的預計銷售情況，能不能賣出去。
四、風險及處置難點
項目銷售不利，貸款違約。在建工程處置難度大，已經不是凈地，爛的早的項目還好，最怕的就是爛的晚；可能存在拖欠各種工程款，資產處置難度大；如果項目已經銷售，購房者的利益必須保證；這就是為啥一些能級低的城市，開發貸款沒有大銀行願意做，甚至小行銀行也不做的根本原因。
五、開發貸辦理流程
最後我們最需要知道的就是常規的開發貸的流程，這和我們日常和管理和配合息息相關。01、意向銀行審批審批內容包括額度、利率、期限、擔保方式。02、所需資料審批（1）項目公司及股東基本資料，如營業執照、資質證書、開戶許可證、公司章程、驗資報告、法人身份證、三年審計報告及近期財務報表、股權結構圖；（2）項目證照及其他資料：法人簡介、立項批復、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、建築工程施工許可證、土地合同及土地付款憑證、環評報告、項目可行性報告（測算、上會PPT）、總包方/設計公司/監理公司資質證書、項目工程形象進度表、集團各項目情況一覽表、借款申請書等。（3）若土地需要評估的，出具評估報告。03、融資方案選定對比貸款額度、利率、期限、放款節奏、擔保方式、還款要求、監管戶出款條件等，選擇對我公司最有利的融資方案為準。04、借款合同審批需準備借款合同、股東會/董事會決議、抵押合同、擔保合同、借款借據、監管協議、核保資料。05、專項審計報告項目公司所有者權益未達到銀行貸款要求，需增加所有者權益，則出具其他應付款轉增資本公積專項審計報告。目前機構要求自有資金覆蓋土地款。
六、辦理土地/在建抵押（1）土地抵押登記申請表原件；（2）雙方法人資格證明書原件、土地登記委托書原件及雙方法人、代理人身份證復印件；（3）雙方企業營業執照復印件副本（必須經工商年檢並加蓋公章）；（4）抵押合同（抵押物清單）、借款合同原件；（5）評估報告或雙方價值協議書原件（6）供股東或董事會決議原件及公司章程復印件（工商蓋章）（7）土地證復印件、原件各一份；（8）土地抵押承諾書原件；（9）土地使用權抵押登記實地勘察表原件；（10）未領預售證聯系單（證明）。
七、項目中收費如銀行借款合同約定的利率與綜合的利率不一致，則銀行會采用中收費作為銀行利息的補充。
八、提款資料及提款審批（1）施工合同：總包、樁基、材料采購、裝修等合同；（2）監理報告；（3）付款審批單、入庫單等；（4）收據、發票等。
九、貸款本金到賬確認（1）項目四證齊全及時跟蹤貸款發放；（2）及時完成項目後續分次到位的各筆貸款的溝通；貸款本金金額、到賬時間確認無差錯。
十、貸後管理（1）工程進度，銷售進度表；（2）銀行報表金額務必準確，提供的銀行報表務必與原融資報表一致；（3）根據銀行合同的標準完成利息計算，確保每月/季利息計算準確無差錯；（4）維護好和貸款銀行的合作關系。
十一、還款根據批復和合同約定，及時和金融機構溝通瞭解應還款的金額；註意貸款到期日，歸還金額、日期無差錯。
十二、土地抵押註銷登記歸還銀行貸款後，辦理土地抵押註銷登記。
十三、貸款評估對合作的金融機構進行評估包括不限於：貸款額度、放款速度、預售資金監管程度、還款、貸款等配合程度。