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甲供材模式對於成本人來說應該不算陌生，在項目開發過程中，出於更好的控制主要/大宗材料設備來源，保證工程質量，控制成本、加強廉潔以及稅籌等目的，對一些價值大、用量多、對建築結構和性能可能產生重大影響的材料、設備，地產企業往往會選擇自行采購並以甲供材的方式提供給施工單位

如果采用甲供材方式需要在發包方（甲方）與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格後方能用於工程上

題綱：

01 為什麼采用甲供材模式

02 甲供材或乙供材該如何選擇

03 甲供模式的優劣勢

04 甲供材管理

01

為什麼采用甲供材模式/ 有得管理分享匯

甲供材的方式是目前比較常見的方式，為什麼這麼多的地產企業願意采用甲供材方式呢？

1 出於保證品質考慮

作為基建大國，國內註冊的建築類企業數不勝數，管理水平也參差不齊，常常出現材料無法按時到場，影響進度的情況

同時出於控制企業成本的原因，很多施工企業也在材料上動起瞭腦筋，以次充好，假冒偽劣材料不斷的出現，這也直接影響瞭項目的質量、安全及品質

為瞭解決這一問題，基本上每傢地產企業都在做材料設備的集中采購，並采用甲供的方式，以保證項目上使用的材料都是合格的產品。

近年來精裝交付的項目越來越多，對於裝修材料，尤其是面層、櫥櫃、地板等客戶直接感受的材料，施工單位的理解遠遠無法體現地產企業的意圖，因而，為瞭保證品質，現在精裝修的材料基本上集采覆蓋率都很高

2 出於控制成本的考慮

以量換價是個普世的道理，大傢都知道買東西買的越多就越容易得到更優惠的價格，出於控制成本考慮，地產企業也會整合資源，打包采購材料設備，以此來降低成本。甲供方式的出現也就不難理解瞭

3 出於稅籌的考慮

地產開發已不再是過去那種單純的蓋房賣房盈利模式瞭，金融屬性越來越強，而地產項目開發中一個不容回避的成本就是稅費，項目利潤高低，甚至是否有利潤，往往取決於對於稅務的合理籌劃。那稅籌跟甲供材又有什麼關聯呢？

我們來看一個簡單的公式：

利潤=收入-支出（開發成本、費用、稅金）

當收入一定的情況下（為瞭控制樓市，各地紛紛出臺政策，價格已有明顯的天花板），意味著支出越少利潤也就越高

作為支出的開發成本基本比較剛性，即便有偏差空間也不大；費用亦然，管理費、營銷費都按照銷售額的比例計取

支出中操作空間最大的無疑就是稅金瞭，目前國內房地產企業需要繳納的稅種很多，但影響最大且可以通過合理籌劃降低的稅金之一就是土增稅

《土地增值稅暫行條例》是這樣定義土增稅的：轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅

其一般定義為：對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物產權並取得增值收入的主體所征收的一種財產稅

可見，如果拿瞭地，開發銷售完，利潤越低則土地的增值部分越少，相應的繳納數量就越少，所以開發過程中的各種成本如果高瞭，增值自然少瞭，這就是降低土增稅的最樸素的理解

那如何“合理”增加成本呢？

通常使用的方式有：

（1）做大成本，調低稅檔

對於土地價格比較便宜的項目，可以采取提高開發成本，降低稅檔。

除瞭在項目定位上，盡量提升產品定位、拔高設計，提升小區景觀、和配套設施建設，把毛坯房變成裝修房等途徑提高成本外，也可以通過做高材料設備價格方式實現。

（2）分流利潤，打造上下遊產業鏈

對民營房地產企業來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下遊延伸，比如成立建築、裝修、園林綠化、服務、貿易等公司。

要做好稅務籌劃，就需要將簡單問題復雜化。否則，如隻在一間公司內部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

跟甲供材相關的是貿易公司，通過貿易公司將材料設備“加價”以提高項目使用材料的價格，增加開發成本，無疑這樣的操作隻能放在自己公司體系內部來做。

從上圖可見，甲供材模式比乙供材多加價一次，而且這次關鍵的加價可以在相對合理的范圍內做到最大程度的加價，以便提高成本

4 出於廉潔考慮

甲供材通常是采用集采模式供貨，這樣相對於分散采購來說，由地產企業集團或者區域層面進行統一的采購，可以有效避免分散采購中可能出現的舞弊問題，也是地產企業做廉政工作的考慮

02

甲供材或乙供材該如何選擇/有得管理分享匯

這是很多地產企業在探討的問題，是使用甲供材模式還是乙供模式，需要從以下兩方面來考慮：

1 稅費方面考慮：

較之之前，甲供材在納稅方面在在實行營改增後，產生瞭很大的變化

這裡借用德居正財稅團隊的一個計算模型（感謝德居正財稅團隊）：

工程項目成本由兩部分構成，其中可以取得13%材料設備增值稅專用發票的成本比例為A，可以取得3%建築服務增值稅專用發票的成本比例為B，甲供材模式下A+B=100%，包工包料模式下可以取得9%建築服務增值稅專用發票。可以列出：

13%*A/(1+13%)+3%*B/(1+3%)=(A+B)/(1+9%)*9%

解得：A/（A+B）=62.20%

按照上述簡易模型測算結果，是否采用甲供材模式是由成本結構中可以取得13%增值稅專用發票的材料設備成本決定的，當成本構成中的13%稅率材料設備成本達到62.20%以上時，選擇甲供材模式對甲方是有利的，反之低於62.20%時，應該選擇乙供模式。

2 資金方面考慮

墊資已成為現在工程承包不可回避的情況，以總承包為例，地產企業在招標時付款條款一般會采用節點付款模式，如正負零第一次付款，達到預售條件第二次付款，結構封頂第三次付款等等，且每個付款節點的付款比例也不會按照產值100%支付，通常付款比例在60%-80%之間，這就造成總承包單位為瞭承接項目，一般會先行墊資，按行業統計，墊資額一般在2000萬左右（視項目規模）

做為承包單位發生成本的相當大一部分就是材料費用，這也意味著，如果采用乙供模式，甲方不僅可以享受到勞務方面的緩付，同樣可以享受到材料款的緩付

一旦采用甲供模式就意味著不得不接受無法享受材料款墊資的政策，因為絕大部分材料是不接受墊資或墊資周期極短，以鋼筋材料為例，通常付款最長的周期也是材料提供後第二個月付全款

對於資金壓力比較大的地產企業來說，這無疑是個不能接受的現實

所以是否采用甲供材模式也要結合公司的資金情況來綜合考慮

03

甲供模式的優劣勢/有得管理分享匯

從以上的分析，可以看出甲供材模式有其優勢，同樣也有其劣勢

優勢：

1 降低采購價格

2 保證材料設備品質

3 通過稅籌提高利潤

4 有效提升內部產業鏈

5 起到廉潔內控作用

劣勢：

1 現款現貨，資金壓力大

2 管理人員要求高

3 施工單位抗性大

4 減少財務進項稅的獲取

04

甲供材管理/有得管理分享匯

一旦選擇瞭甲供材模式，如何保證正常推進呢？

1 招標合約階段

明確甲供材范圍：在招標時要明確甲供材的范圍，甲供材的范圍以及多少直接影響投標單位對於利潤、稅金抵扣等的判斷，一定要合理規劃甲供材范圍，即達到甲方的訴求，又不至於導致承包單位報價過高

同時在招標文件的合同文本中應形成甲供材清單，一旦遺漏，後續再想進行甲供處理會導致承包單位預期變化，極易造成商務糾紛

預估消耗量：對於材料供應量，甲方可按照本項目工程的施工圖紙測算出材料消耗量，作為確定材料供應量的標準。如果圖紙尚未完備，也可參照已有/外部類似項目估算出材料消耗量，待圖紙完備後進行準確的計算

明確損耗率：由於材料是甲方供應，所以施工方對於材料供應的多少，消耗的多少是沒有積極性進行控制的，所以甲方應在簽約前，結合經驗對工程完工所需的材料供應量及合理的損耗率進行預估

如果甲方此前已有同類項目開發經驗的，可參照此前同類項目的材料供應量及實際損耗率，估算出合理的損耗率范圍

如果甲方此前從未開發過同類項目的，可參照外部企業同類項目的材料供應量及實際損耗率，估算出合理的損耗率范圍。也可以在施工合同招標文件中確定甲供材料的數量和單價之後，由投標方直接在報價中填報損耗率，通過比較各傢的投標方案之後，以最優報價方案來確定合理的損耗率

超欠供：即便合同中再明確材料消耗量及損耗率，現場施工過程中的材料供應也不會百分百的剛剛好，難免會出現供貨量大於實際用量（超供）或者供貨量小於實際用量（欠供）的情況

不管是超供還是欠供，都會增加雙方的資金占用。比如項目當月鋼筋需求量是50噸，但承包人報甲供材需求時報瞭150噸，那就意味著甲方需要額外承擔100噸的資金壓力。所以對於超欠供的處理方式一定要在合同中明確，對於甲供材需求計劃多於實際用量一定幅度的需要設置罰則條款

同時合同中也需要明確超欠供在結算階段的處理條款，如明確結算階段如果提報的甲供材需求計劃總量或甲供材領用總量超過通過圖紙、約定損耗率計算出的甲供材料用的，要在結算款中扣除，並且當此差值大於一定比例時需要進行罰款

設置節約獎勵條款：罰款隻是一種手段，節省材料用量是甲乙雙方共同的利益訴求，所以在合同條款中可設置甲供材節約獎勵條款，以提高施工方節約甲供材料使用量的積極性。在保證按圖施工及工程質量的前提下，如出現施工單位實際使用的甲供材數量少於原招標預算工程數量的情形，甲方可以考慮將施工單位因節餘的甲供材量差所對應的部分費用按一定比例作為施工單位的獎勵費用

約定裝卸搬運費用：合同中應明確甲供材料到場後卸車及搬運的工作及費用的處理方式。現場實際操作過程中經常會遇到這樣的問題，由於材料設備供應商往往隻是發貨、運輸，車上通常不配置卸貨人員，故材料到場後誰來卸貨，誰來運到倉庫，費用誰來承擔就成瞭爭議的問題。因而在施工合同中對於此類工作及費用的明確就尤為必要。

2 施工階段

材料驗收程序

為瞭確保甲供材質量及做好驗收交接手續，應制定完善的甲供材驗收程序：

（1）施工單位每月提交甲供材料需求計劃，甲方根據材料需求計劃安排甲供材供應商備貨發貨。

（2）甲供材料進場後施工單位初步清點核驗材料 (設備)清單數量、品種、規格等是否一致

（3）由甲供材供應商、施工單位、監理工程師、甲方工程師等相關人員查看材料（設備）質量證明文件及外觀檢查

（4）甲供材驗收合格後由上述四方在現場簽收單上簽字（四方驗收單），現場簽收單由甲方保管

（5）材料（設備）投入工程使用(如需進行復試檢驗的，等復試報告出來並合格後方能投入使用)

上述各環節隻要有一個環節不合格，就不能進入下一個環節，甲方可按照甲供材合同約定直接將材料(設備)退回甲供材供應商，並要求其及時補貨。

設立甲供材管理專崗

甲方對甲供材管理應指派專人專項負責管理，建立甲供材管理臺賬，從合同簽訂到竣工結算每一個涉及甲供材的環節都應重視。

尤其是對於甲供材供應商每月的供貨量、現場簽收單、施工單位的使用情況等應及時進行記錄、歸檔，並嚴格按照甲供材合同約定的結算規則進行結算，結算價款不得突破甲供材合同價。

嚴防超供

對於施工單位的甲供材需求計劃，甲方應按照年、月、周計劃來進行管控，管理顆粒盡量細化，確保甲供材計劃的準確性。

與此相對應的，甲方還應要求施工單位每月初上報上月的材料使用情況，甲方應根據上月材料采購計劃及使用情況測算其材料庫存數量，並在施工單位當期材料采購計劃中進行扣除，從而嚴格控制其庫存數量

05

小結/有得管理分享匯

對於甲供材的管理，房地產企業不能僅限於業務本身，應從企業自身的情況及需求出發，確定是否進行材料甲供，甲供材的范圍是哪些

一旦確定瞭采用甲供材模式，要從制度、合約、實施（供應、驗收、計量、結算）等各方面統籌安排，以精細化管理為脈絡，對甲供材所涉及的每一個環節都要充分重視，從而實現房地產企業的訴求並與材料供應商、施工企業達到共贏的目標

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