前面也說過，合夥買房，有點類似於合夥創業，既有好處，也有風險。
每個公司，都有個法律上要找的負責人，即公司法人。而類比到合夥買房中，這個實際擁有房產所有權的人，我們叫他代持人。
怎麼判斷誰是代持人？很簡單，就看房產證寫誰的名字。
代持，顧名思義就是代為持有，買房的錢是我出的，但是房產證寫的代持人的名字。在我的理解中，持有不代表所有，他僅僅隻是幫我代為持有這套房子而已。
但在法律上，房產證上寫誰的名字，那麼這套房子就歸誰所有。註意，這裡是所有，而不是持有。
我問大傢一個問題：房子是代持人的嗎？
你可能認為不是，但在法律上當然是，因為房子確實寫在代持人名下，不信的話，你拿他的身份證去國土局就能查到。
哪怕他用房子去辦信用卡，銀行也隻是認他而不認你。他去民間借高利貸，別人也同樣認。而且，你要賣房，他不簽字，對不起，你說瞭不算，不能賣。
前面也說過為什麼會有合夥買房和代持？因為沒錢沒名額啊，而代持就是，你出錢借別人的名額買房。
由於現在大部分城市都是限購的，個人或傢庭想多買幾套房子抗通脹也沒有辦法，最後就想到瞭把房子買到傢裡一些親戚朋友名下，給點代持費。有的給一萬兩萬，有的按收益比例給。
我有知道一個神人，現在差不多有158套房子，基本都是代持，這麼多代持人哪裡找的呢？很多都是香港人，完全不認識。
他不怕風險嗎？我相信他是知道有風險的，但是他有全套的把控風險的方法，據我瞭解，他們公司律師都至少有3個。
說到代持人，我給代持人分一下優先順序，選擇合夥人也可以參考這個順序。
因為代持合夥有風險，所以優先考慮自己信任且關系好的人，這樣風險也能降到最低。
第一：父母。你肯定聽到過孩子坑父母的故事，但基本很少聽到父母坑孩子的吧？不然，為什麼隻有“坑爹”這個詞呢！可憐天下父母心，小孩想做點什麼事，父母肯定支持，更何況是買房這麼好的事。
第二：父母的兄弟。他們大多有瞭一定的年齡，已經非常穩定瞭。而早年不會借款，所以基本都是首房首貸。隻要父母平時經常幫襯這些兄弟姐妹，他們出馬去說，這些叔伯阿姨一定答應。
第三：親兄弟姐妹。兄弟姐妹如手足，互相幫助。他幫你買房，你幫他賺錢。
第四：堂表兄弟姐妹。找他們父母特別寵愛你的，找那些從小一起長大的，關系特別好的。互相幫助，他幫你買房，你幫他賺錢。
第五：好朋友，閨蜜，死黨。
第六：辦公室同事。
第七：自己。這是一個腦洞大開的方法，有人做。不細講。
如果你是合夥買房，你可以按這樣一個順序來挑選合夥人，優先選擇自己的父母、兄弟姐妹和親戚，畢竟有信任基礎和血緣關系。
合夥買房，一定要選最熟悉的人，別老覺得面子上過意不去，真覺得不好意思，事後就多給點回報。
我遇到過很多人，都是第一時間把關系好的人排除，總覺得合夥買房有點見不得人，所以選擇和外人合作。
對於這種連你最熟悉、最親近的人你都不合作，反而把積攢的血汗錢，交給一群素不相識的網友合作的，我隻能說，你們厲害！
事實上，在實際操作中，你是很難說服一個人幫你做代持的。因為代持的不是房產，是債務。
不信，你去問一下你表哥：“表哥，做一下我的代持人，幫我持有一套房唄！”你看他怎麼回復你。
雖然說你把房子買在他名下，但是他也背瞭一屁股債，從此也有瞭貸款記錄，你們要一起還錢，而且以後他沒有瞭首貸的資格。
所以，實際上我在找代持人的過程中，首先得找對買房感興趣的人，認可買房的人。不要一上來就隻想著別人幫你代持，要想著共同富裕。
我一般都是拉別人合夥買，有多少錢出多少錢，沒錢也沒關系，我跟你合夥，你出名額我出錢，賺瞭錢我分你一點。多好，這樣皆大歡喜。
那代持僅僅隻是為瞭多買一套房子嗎？不是。如果你隻是為瞭多買一套房，那麼買在別人名下總是有風險的，優先還是買自己名下。
我有方法幫你買無數套房，而且都買在你名下，當然我也一直建議，夫妻二人先買六套再說。
既然不是為瞭多買套房，那麼為什麼還要用代持呢？答案剛剛也說過瞭，因為代持的是債務，有代持相當於多瞭一張房票，可以拿到更多貸款資金。
舉個例子，你花100萬首付，買瞭一套300萬的房子在A名下，然後馬上用A的名義，申請瞭30萬的裝修貸，30萬的消費分期貸，辦瞭10張信用卡，每張5萬（別不信，這是能做到的）。合計金額110萬。
我們把信用卡的資金不算，在你能夠供的起的情況下，你拿著60萬信用貸，自己再加40萬，你相當於又多瞭110萬的流動資金。
而且，這裡合計110萬的信用卡信用貸，如果代持人出現問題，你全部刷出瞭，首付的錢已經回來，再怎麼樣也沒有損失，這也是一種風控手段。
所以，代持除瞭可以多買一套房之外，做好規劃後，還可以代持人來拿到更多的貸款，這個就叫代持債務。
前面說瞭，房子的所有權，其實是屬於代持人，因為房產證上清清楚楚寫的代持人的名字。這個叫物權。而我們所做的一切防范措施，包括借款合同，租賃合合同，二次抵押（現在深圳已經無法做二次抵押瞭）都隻是債權關系。
說白瞭，代持人隻是欠你的錢，房子並不屬於你，最終，我們隻是通過債權，來達到對物權的控制。
那如果這套房子“不小心”被賣瞭，你和代持人，僅剩債權關系，代持人可以說：“我承認我欠你的錢，但是對不起，我沒錢還給你。”
代持也好，合夥也好，其實非常考驗人性。
反正買瞭一套500萬的房子，過瞭3年，房子翻倍啦，市值1000萬。代持人一下子懵瞭，很容易有這樣的想法：
“哇塞，賺瞭500萬，他才給錢10萬塊錢，沒有我，他壓根買不到這套房，賺不瞭這麼多錢，不行，我要多分一點。不對，房子現在在我名下，我把他賣瞭，我把原來的150萬首付還給他，他才給我10萬，我大方一點，給他50萬。”
可能會有人說，人性沒有這麼醜陋。但在巨大的利益誘惑面前，人性是很脆弱的東西。
為瞭10萬、20萬的，肯定不會亂來。但是房子隨便一套都不便宜，動輒幾百上千萬，利潤隨隨便便都是幾百萬。有多少人，一輩子都沒見過100萬。沒有經歷過的誘惑，憑什麼說自己能受得住？
不信的話，你可以試一下。你可以用10萬去試一下乞丐，你可以用100萬去試一下你朋友，你可以用1000萬去試一下你兄弟姐妹，你可以用1個億，去試一下你最信任的那個人。
有句話說得好，不是人性醜不醜陋，是你誘惑夠不夠大。
最後，我想說，代持不可怕，合夥不可怕，後面我會教大傢怎麼把風險控制到最低。
如果你一定要用這個方法，我建議，你找一個，你每天都能見到，知根知底的人，而且，還要相互信任，信任和考察，都不應該是單方面的。
既然決定瞭代持，決定瞭合夥，那我們如何把控風險，可以做哪些風控措施呢？下篇，我講一下風控的細節。
（代持人是不可能偷偷把房子賣掉的，不要擔心，具體原因下篇講）