土地是社會經濟發展的根本性資源，土地指標更是最稀缺的資源之一。

過去幾十年，為瞭支持產業發展，我國在城市土地利用分配中，工業用地占比達到30%左右，直到現在也會有約22%的比例給到工業，而給到房地產（商品住宅）的隻有10%。

但是，盡管如此，工業用地的利用效率卻非常低，大量工業用地閑置，導致工業用地單位地塊價值率和利用率不高。這一方面是因為很多工業用地地處偏僻，基礎設施條件不足，不能滿足企業發展的要求。另一方面，基礎條件完善的區域又往往受工業用地規劃管理的限制，存量園區的容積率普遍較低，土地利用率不足。

近年來，為瞭解決這些難題，全國多地出臺瞭不少對應的政策及措施，其中，在措施中被重點提及推廣的一種模式是“工業上樓”，這種模式最開始在寸土寸金的新加坡被啟用，得到瞭很好的驗證，為新加坡工業園區的發展保駕護航。

在我國內地，“工業上樓”最早開始於大灣區，2005年佛山順德天富來國際工業城率先試水，2012年深圳投資打造的全至科技創新園，按照“廠房+寫字樓”的復合標準建設瞭23層的科創大廈，緊接著東莞後來居上，工業上樓項目也開始在我國多地湧現。2019年，深圳市寶安區在全國率先出臺瞭《深圳市寶安區工業上樓指引（試行）》，提出工業上樓就是“建築高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。在產業選擇上，鼓勵高端制造產業入駐，迎合城市未來重點產業佈局，優化產業結構。其實，高層廠房的特性也決定瞭它隻適用於某些特定的行業類型，譬如電子信息、精密儀器、輕型制造、生物醫藥…… 恰恰與高精尖產業發展的趨勢相吻合，這些高精尖產業，很多無需重型機械，對於電力、層高和荷載沒有太高的要求。高層集約式的特征，對於集中處理污染，提供配套服務，解決物流餐飲都提供瞭更有效的解決方案。

其實，早在20世紀50年代，中國香港便已開始實踐“工業上樓”，比如香港工業大廈，主要以手工業及輕工業為主，去過香港的朋友大都會有一個感受，高層廠房很多，據統計，高度接近100米的廠房數量占香港永久性建築物的2成。對於土地稀缺的香港來說，發揮瞭極大價值，服裝、玩具、珠寶、塑膠等輕型行業都上樓生產，解決瞭中小型企業因租金、場地等問題造成生產鏈條分散的尷尬及困境，也極大地降低瞭企業生產成本，提高瞭工作效率。

下圖顯示瞭主要的“產業類型”適合的企業層數，以及對應的容積率，總體來說，越輕越可以往上。產業空間總是匹配產業需求而存在，對於產業理解得越深，越能夠找出適於”上樓“產業的通用特點。

來源:公眾號“城市化研究”

但“上樓”降低的是平均的土地成本，但將在很大程度上增加樓宇的建設成本，因此，隻有在土地成本極高、對應產業又能夠支撐較高租金的情況下，“工業上樓”從經濟上才是可行的。所以，從目前的成功實踐看，“工業上樓”基本都集中在發達地區，譬如新加坡、香港、深圳……較高的租金支撐瞭“工業上樓”可以投入較多的成本在樓宇的建設上，並且為產業發展預留足夠的空間。

譬如位於深圳寶安的全志科技創新園，考慮到有些企業的設備體型的特殊性，根據工業生產的需求設計瞭樓層承重、走廊寬度、株距，樓層荷載能達到750公斤/㎡，此外，8臺載重1.6噸智能高速客梯，4臺載重2噸和2臺載重3噸的大型貨梯，大型全天候卸貨平臺，高速電梯直達各樓層。“實現瞭人貨分流，設備上樓幾乎不用等待。”

來源:全至科技創新園官網

今年4月，寶安區城市更新和土地整備局出臺《寶安區“改工類”城市更新項目建築設計審查及規劃驗收內部工作指引》，鼓勵打造大平層、大開間、高荷載的高標準廠房空間，對“工業上樓”政策進一步進行補充完善。《指引》實施後，寶安區已有37個社會投資項目實踐“工業上樓”。

“工業上樓”極大地提升瞭土地利用效率，譬如，在北京經濟技術開發區，通過城市更新，將原來容積率僅為1左右的老廠房“達涅利”拆除重建為容積率3.5的“工業廠房”“天空之境-產業廣場”，將一個獨立企業的園區變成一個產業集群，帶來的產值也將是數倍的提升，更不用說原有的封閉式園區通過“工業上樓”的城市化改造，變成瞭開放式的城市空間，加速“產城融合”，構建瞭全新的“產業街區”，帶來的可持續發展價值更是難以估量。

“工業上樓”帶來的產業集約型、人口聚集效應，也使得園區的智慧化、產業的數字化有瞭更大的發展空間。工業互聯網的運用在“工業上樓”中有機會尋找到更多的使用場景。從園區的人員進出、餐飲消費、交通物流、能源消耗，到園區招商、生產管理，智慧化可以為相對密集的人流、車流、物流、能流提供有效的解決方案。

眾多同類型產業在物理空間上的開放式集聚，又進一步創造瞭彼此交流、融匯互通的空間，入樓的產業行業類型越接近、互補性越強、產業生態越好，樓宇的活力越強，但要做到“一棟樓就是一個產業，一座樓就是一條產業鏈”在前期的招商設計上需要投入更多的精力和設計，真正以“產業鏈、產業網、產業生態”為方向，內部建產業生態，外部促城市生態，加速產業和城市的深度融合。

工業上樓，可以倒逼現有的產業地產企業改變原有的粗放經營發展模式，轉向精細化作業，從而在更少的用地面積實現更高的利潤和稅收，這一模式既能為企業園區騰出大量廠房，又優化瞭經濟結構調整和企業轉型升級，緩解瞭當前經濟發展與用地緊張之間的矛盾。

隨著優質土地資源的日益稀缺，產業的高精尖趨勢日益凸顯，擁有一定支付能力的大量專精特新中小企業也將批量湧現，未來，“工業上樓”必將成為產業發展的趨勢和方向，值得深入研究、更加重視。